【新華解讀】著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看“穩(wěn)樓市”發(fā)力點(diǎn)

新華財(cái)經(jīng)北京12月12日電（記者高婷）12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議部署2026年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)時(shí)提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著“穩(wěn)樓市”依然是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，下一步政策將從供需兩端同時(shí)發(fā)力。

通過“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給” 實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)樓市”和守住風(fēng)險(xiǎn)底線

會(huì)議提出，堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“會(huì)議將化險(xiǎn)列為最后一項(xiàng)重點(diǎn)工作，較過去兩年位次大幅后移，這與中央關(guān)于‘重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解取得積極進(jìn)展’的研判相一致?！敝袊?guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說，化解地方債務(wù)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前必須守住的底線，這部分工作會(huì)“積極穩(wěn)妥”推進(jìn)。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，房地產(chǎn)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，關(guān)系到金融安全，又涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。當(dāng)前要穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)，必須先穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于守住風(fēng)險(xiǎn)底線，具體措施就是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，核心是去庫(kù)存。

從控增量、去庫(kù)存的必要性來看，易居研究院全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告顯示，2025年11月，全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期（存銷比）達(dá)27.4個(gè)月，遠(yuǎn)超該報(bào)告界定的14個(gè)月合理區(qū)間，較行業(yè)合理值增加近一倍，去化速度明顯放緩。

“目前全國(guó)各地庫(kù)存周期都處于歷史新高狀態(tài)，必須通過控制新增房地產(chǎn)用地供給、收購(gòu)存量住房用作保障房、優(yōu)化市場(chǎng)供給才能快速化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)供需平衡?！庇輹苑艺f。

多位受訪人士表示，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房”是本次會(huì)議房地產(chǎn)部分最大新意。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰說，會(huì)議該提法是真正的制度性突破，有力消除了過去兩三年保障性住房路線不夠清晰明確而給市場(chǎng)造成的困惑困擾。

在此基礎(chǔ)上，本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)“優(yōu)供給”。明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這里的供給主要是指土地供應(yīng)。明年供地依然會(huì)保持“量少質(zhì)高”的整體思路，優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊。例如深圳，自2025年底以來，單是深圳灣總部基地就出讓了兩宗宅地，2025年預(yù)計(jì)總共也就10來宗。其他城市也紛紛拿出“壓箱好貨”。比如上海出讓地塊多位于內(nèi)環(huán)內(nèi)或核心板塊，如徐家匯、北外灘、靜安區(qū)等；北京出讓地塊多集中在海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等核心區(qū)域。

“市場(chǎng)+保障”雙軌制 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，會(huì)議還提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

溫彬認(rèn)為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一方面要通過有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，滿足改善型家庭高品質(zhì)住房需求，同時(shí)，大力發(fā)展保障性住房，讓商品住房和保障房“兩條腿走路”。

“房地產(chǎn)‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、找準(zhǔn)抗風(fēng)險(xiǎn)方式是房企穿越下行周期的發(fā)力點(diǎn)。”一家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示。記者在走訪該房企“好房子”項(xiàng)目實(shí)景時(shí)看到，3米層高、錯(cuò)層露臺(tái)、風(fēng)雨連廊、架空層會(huì)所已是“標(biāo)配”，裝配式建筑、BIM（建筑信息模型）技術(shù)等先進(jìn)建造方式也充分應(yīng)用其中。該負(fù)責(zé)人說，企業(yè)還會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際需求來規(guī)劃落地相應(yīng)配套，更精準(zhǔn)滿足“好房子”的需求。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明還表示，對(duì)于房地產(chǎn)主體而言，資產(chǎn)質(zhì)量越來越成為影響主體的重要因素，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售也是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年，商品房現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%；今年前9月，商品房現(xiàn)房銷售面積在商品房銷售面積中的占比提升至35.4%，現(xiàn)房銷售占比持續(xù)攀升。這意味著每三套新房就有一套是現(xiàn)房，“所見即所得”，充分考量購(gòu)房者住房需求。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，岳陽(yáng)平江、河南信陽(yáng)等城市已全面推行 “竣工即銷售” 模式，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，剛需群體更傾向通過二手房選擇現(xiàn)房，改善群體雖仍偏好新房現(xiàn)房銷售，但對(duì)高品質(zhì)現(xiàn)房要求更明確。

房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)出臺(tái)增量政策

展望下一步政策措施，溫彬表示，明年房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)出臺(tái)增量政策，穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心，并防止相關(guān)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

明明表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“穩(wěn)樓市”預(yù)期并未變化。預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將推出托底政策，促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，但傳導(dǎo)至投資端仍需時(shí)間。

虞曉芬說，一方面需通過降低交易稅費(fèi)、增加專項(xiàng)資金加快收購(gòu)存量商品房用作保障性住房進(jìn)程等，惠民生、去庫(kù)存；二是通過財(cái)政貼息、住房公積金結(jié)構(gòu)性降息來降低購(gòu)房消費(fèi)成本；三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，如支持現(xiàn)房銷售、完善用地出讓、金融和稅收基礎(chǔ)性制度等。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，2026年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將在供需兩端發(fā)力。供給端來看，當(dāng)前房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款額度已達(dá)7萬(wàn)億元，較上年末增加2萬(wàn)億元。接下來要引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)房企開發(fā)貸的投放力度，恢復(fù)前期房地產(chǎn)資金來源中國(guó)內(nèi)貸款的改善勢(shì)頭。這不僅有助于保交房，也對(duì)化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)有直接作用。需求端方面，預(yù)計(jì)2026年會(huì)繼續(xù)放松限購(gòu)。

中指研究院認(rèn)為，根據(jù)“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施”的表述，下一步，住房領(lǐng)域不合理限制性措施將得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，特別是北京、上海、深圳等城市的限購(gòu)政策，包括商辦市場(chǎng)的限購(gòu)政策均有優(yōu)化空間。

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編輯：王春霞

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